Parte 3 – Algumas soluções

De modo a recuperar um prédio e criar fogos habitacionais, um investidor precisa de seguir vários passos numa ordem pouco flexível.

1 – Adquirir capital;
2 – Comprar a propriedade;
3 – Desenvolver e submeter um projeto;
4 – Fazer obras;
5 – Arrendar (ou vender) o imóvel.

Esta é a terceira parte de uma série sobre políticas económicas de arrendamento. A segunda parte está aqui.

O passo 1 está a funcionar razoavelmente bem.

Já o segundo passo melhorou muito, mas tem ainda obstáculos fiscais elevados. O IMT é um imposto injusto e ineficiente, que em determinados casos pode bloquear um negócio. Se um prédio está em propriedade única e tem uma parte comercial, o IMT é de 6% do valor da venda, o que significa que assumindo um preço de venda justo, o comprador perde 6% do capital investido no momento da escritura (acrescido de imposto de selo e outros custos legais). Atrasos com partilhas e outras burocracias fazem com que algumas propriedades fiquem abandonadas durante anos com custos elevados para a saúde da cidade (aumento de trânsito, de incêndios, de ratos e outras pragas biológicas, de insegurança, etc).

O passo 4 tem as suas complexidades, especialmente devido a alguns custos desnecessários e elevados. Recuperar uma fachada obriga a um andaime na rua, o que tem custos elevadíssimos. Há também fachadas que não podem ser mudadas. Por motivos económicos torna-se vulgar um prédio ser totalmente recuperado no interior, ficando a sua fachada degradada e ao abandono. São aplicadas penalidades elevadas para recuperar uma fachada de forma incorreta. Não são aplicadas multas por deixar uma fachada ao abandono até estar completamente degradada.

Por fim, as mudanças regulares e imprevisíveis na legislação de arrendamento causam receio nos investidores. A última mudança relevante impede senhorios de não renovarem contratos com idosos ou pessoas com deficiência. Em termos práticos esta legislação criou uma classe de inquilinos que deve ser evitada, visto que nenhum senhorio deseja essa potencial inflexibilidade no seu investimento.

O maior obstáculo está, definitivamente, no passo 3. Em Fevereiro de 2018 submeti um pequeno projeto na Câmara Municipal do Porto. Visa converter uma pequena garagem com 35m2 em dois fogos habitacionais. Demorou dois anos a ser aprovado. Entretanto os custos de capital acumularam-se, a propriedade degradou-se, e o retorno esperado do investimento diminuiu. Os exemplos são muitos. A CMP estrangula desta forma a criação de nova oferta na cidade, inflacionando o valor das rendas.

O efeito contrário não seria difícil de conseguir. Um aumento brutal do IMI para imóveis devolutos e sem renovações em curso. Uma aceleração do processo de licenciamento para que em condições normais não demorasse mais de dois meses (é possível!). Uma flexibilização das regulações que permitisse utilizar para habitação espaços que hoje em dia estão desaproveitados. Requalificação e reaproveitamento de edifícios públicos abandonados ou sub-aproveitados.

Medidas simples que os habitantes da cidade do Porto deviam exigir dos seus governante. Mas não. A culpa das rendas elevadas é dos senhorios e da sua ganância…