Praça dos Poveiros, no coração do Porto. Pejada de propriedades ao abandono. Será que afugentar investidores e introduzir instabilidade no sector é a melhor solução?
O governo de António Costa não procura soluções. Procura bodes expiatórios para se desresponsabilizar. Enquanto isso não mudar, o problema da habitação no Porto vai piorar.
When people ask me about investment and opportunities I often talk about specific skill sets, barriers of entry, and asymmetry of knowledge.
The idea is that too often the stock market is rigged against you, due to being on the wrong side of knowledge asymmetries. And that’s why you should always invest in what you know, and make it as long term as possible. (IMO if you’re doing more than 5 trades in a year, you are not doing a good job.)
Likewise, any business with low barriers to entry will be one where you’ll work hard for tiny margins, unless you have some sort of advantage over your competition.
Late 2021 I sold a portion of my crypto currency because, at a party with some good friends, two of his friends were waaaaaaayy too excited about some shit coins. I try to follow Warren Buffet’s advice to “be fearful when others are greedy, and greedy when others are fearful”. It has served me well.
Today I’m starting to consider going back into crypto. Because Forbes, a highly reputed magazine, has published an article that is dumb to the point where it seems like satire. It’s hard to describe how uninformed this piece is and how dumb the author has to be. (Mental Note: never take investment advice from Billy Bambrough or Peter Zeihan. They can spew gibberish in a highly confident way.)
When Forbes publishes an article that actually makes you dumber as you read it, that probably means the asymmetry is starting to be on my side. I’m ready to say we’re near an investment bottom. To be clear: I’m not saying that crypto won’t fall further. I’m saying that the largest crypto currencies will outperform most investment classes in the next 12 months.
De modo a recuperar um prédio e criar fogos habitacionais, um investidor precisa de seguir vários passos numa ordem pouco flexível.
1 – Adquirir capital;
2 – Comprar a propriedade;
3 – Desenvolver e submeter um projeto;
4 – Fazer obras;
5 – Arrendar (ou vender) o imóvel.
Esta é a terceira parte de uma série sobre políticas económicas de arrendamento. A segunda parte está aqui.
O passo 1 está a funcionar razoavelmente bem.
Já o segundo passo melhorou muito, mas tem ainda obstáculos fiscais elevados. O IMT é um imposto injusto e ineficiente, que em determinados casos pode bloquear um negócio. Se um prédio está em propriedade única e tem uma parte comercial, o IMT é de 6% do valor da venda, o que significa que assumindo um preço de venda justo, o comprador perde 6% do capital investido no momento da escritura (acrescido de imposto de selo e outros custos legais). Atrasos com partilhas e outras burocracias fazem com que algumas propriedades fiquem abandonadas durante anos com custos elevados para a saúde da cidade (aumento de trânsito, de incêndios, de ratos e outras pragas biológicas, de insegurança, etc).
O passo 4 tem as suas complexidades, especialmente devido a alguns custos desnecessários e elevados. Recuperar uma fachada obriga a um andaime na rua, o que tem custos elevadíssimos. Há também fachadas que não podem ser mudadas. Por motivos económicos torna-se vulgar um prédio ser totalmente recuperado no interior, ficando a sua fachada degradada e ao abandono. São aplicadas penalidades elevadas para recuperar uma fachada de forma incorreta. Não são aplicadas multas por deixar uma fachada ao abandono até estar completamente degradada.
Por fim, as mudanças regulares e imprevisíveis na legislação de arrendamento causam receio nos investidores. A última mudança relevante impede senhorios de não renovarem contratos com idosos ou pessoas com deficiência. Em termos práticos esta legislação criou uma classe de inquilinos que deve ser evitada, visto que nenhum senhorio deseja essa potencial inflexibilidade no seu investimento.
O maior obstáculo está, definitivamente, no passo 3. Em Fevereiro de 2018 submeti um pequeno projeto na Câmara Municipal do Porto. Visa converter uma pequena garagem com 35m2 em dois fogos habitacionais. Demorou dois anos a ser aprovado. Entretanto os custos de capital acumularam-se, a propriedade degradou-se, e o retorno esperado do investimento diminuiu. Os exemplos são muitos. A CMP estrangula desta forma a criação de nova oferta na cidade, inflacionando o valor das rendas.
O efeito contrário não seria difícil de conseguir. Um aumento brutal do IMI para imóveis devolutos e sem renovações em curso. Uma aceleração do processo de licenciamento para que em condições normais não demorasse mais de dois meses (é possível!). Uma flexibilização das regulações que permitisse utilizar para habitação espaços que hoje em dia estão desaproveitados. Requalificação e reaproveitamento de edifícios públicos abandonados ou sub-aproveitados.
Medidas simples que os habitantes da cidade do Porto deviam exigir dos seus governante. Mas não. A culpa das rendas elevadas é dos senhorios e da sua ganância…
Congelar rendas é regularmente descrito como um dos fenómenos económicos com resultados diametralmente opostos ao que se deseja. Provoca uma diminuição abrupta do investimento em construção e renovação de imóveis, o que leva a menos habitação disponível. Quem consegue arranjar um apartamento com renda controlada está a ser beneficiado. Mas a cada ano a flexibilidade do mercado é menor, o número de novas habitações inferior, e as condições das habitações existentes pior. De nada serve que as rendas sejam mais baixas se simplesmente não há oferta. Se uma família de 4, independentemente do seu poder económico, é forçada a viver num T1 por ausência de opções.
Esta é a segunda parte de uma série sobre políticas económicas de arrendamento. A primeira parte está aqui.
Agravando a situação, se a renda de um apartamento não pode ser superior a 300€, então o senhorio vai deixar as condições degradarem-se até que 300€ seja o seu valor justo. Enquanto o seu valor de mercado for mais do que os 300€, vai sempre existir alguém que o queira. Mesmo que pingue dentro de casa. Mesmo que não seja pintado há 20 anos. Ou que o aquecimento tenha deixado de funcionar. Num mercado livre, é muito comum um senhorio fazer manutenção entre inquilinos. Mas se com ou sem obras a renda for exatamente a mesma, quantos senhorios vão sequer pintar o apartamento? Assar Lindbeck, professor de economia na universidade de Estocolmo, descreve o controlo de rendas como a segunda forma mais eficaz de destruir uma cidade. Apenas um bombardeamento consegue fazer melhor. Em Portugal vivemos isso, e os congelamentos de rendas deixaram ao abandono os centros das nossas cidades.
Até às mudanças no mercado de arrendamento que se fizeram no início deste século, o centro do Porto estava em desertificação avançada. As habitações eram péssimas. O comércio estava todo a fechar (a culpa era atribuída aos shoppings). Era perigoso andar a pé à noite. Estas são as consequências inevitáveis, e apesar de já haver muita gente que não tem idade para se lembrar disto, somos muitos os que vivemos a reabilitação dos centros históricos onde agora toda a gente quer morar.
É então essencial respeitar o mercado livre, e saber regula-lo de forma cuidada. Num mercado livre só há duas formas de reduzir rendas – diminuir a procura ou aumentar a oferta. Para efeitos práticos diminuir a procura é normalmente indesejável. As cidades procuram ser um sítio agradável onde viver, o que por definição aumenta a procura. É o caso do Porto onde a comunidade de expatriados tem crescido muito rapidamente. É possível por vezes deslocalizar alguma procura, o que pode trazer benefícios. No fim de 2000, a mudança da Faculdade de Engenharia para a zona da Asprela removeu uma população de 7000 pessoas do centro histórico do Porto. As rendas no centro diminuíram e as do Polo Universitário aumentaram. Medidas que diminuam a fixação de expats, ou que reduzam o alojamento local terão sempre alguns resultados. Mas podem trazer também custos económicos notórios. O AL traz consigo um fluxo de turistas, que alimenta a atividade económica da cidade.
Para diminuir o custo da habitação, é normal conseguir melhores resultados influenciando a oferta. Um aumento de rendas leva normalmente a uma correção do mercado. O investimento cresce, o número de habitações construídas/recuperadas aumenta, e os preços voltam a diminuir. Mas em Portugal há grandes obstáculos a este fenómeno.
Na cidade do Porto, não há falta de imóveis. Se tem dúvidas abra o Google Maps no centro do Porto, entre no Street View e preste atenção aos prédios abandonados. Por exemplo, a Praça dos Poveiros, no coração do centro histórico. Quantos imóveis abandonados consegue contar?
Na próxima semana falaremos de soluções.
Para quem já morou por outros lados, Portugal é um país de sonho. Os seus grandes defeitos são a economia e as burocracias.
Melhor ou pior, as burocracias fazem parte da vida em qualquer lado. Se não tivermos o azar de nos vermos embrulhados em problemas legais, vamos vivendo com elas. Já a economia Portuguesa é uma parte fundamental do nosso dia a dia. Incluindo os ordenados baixos, e as rendas altas. E de quem é culpa? “Dos patrões e dos senhorios, claro!”
Talvez devido a deficiências do sistema educativo e a uma democracia jovem, nascida de um fascismo que deliberadamente promovia ignorância, muitos Portugueses não compreendem factos económicos que são relativamente óbvios para a maioria dos europeus. O patrão e o senhorio são apenas mensageiros do mercado. E não adianta dar tiros no mensageiro.
As rendas são definidas por dois fatores: oferta e procura. Há pouco mais de uma década a empresa Alert começou a expandir rapidamente – e o ordenado médio de um engenheiro de software no Porto subiu 50 a 100€ num curto espaço de tempo. O chamado “efeito Alert”, foi causado por um brusco aumento na procura de engenheiros. Mesmo quem não queria trabalhar para a Alert estava a renegociar salários e a beneficiar do seu novo valor.
As rendas elevadas em Lisboa e no Porto estão a ser provocadas por um enorme aumento da procura de habitação, e do poder de compra de quem a procura. Compreendendo estes fatores, alguns erros tornam-se óbvios. O programa Porta 65 procura subsidiar jovens à procura de habitação. Este subsídio vai aumentar a procura, o que vai aumentar os preços. A intenção é claramente boa, mas a medida é mal pensada.
Vamos pensar num caso simples em que temos 5 jovens a disputar 4 habitações disponíveis.
Não havendo outras habitações disponíveis (com as características desejadas), os 5 vão competir. Quem se vê sem tecto vai tentar oferecer melhores condições desde que o consiga, e o mercado vai ajustar-se até a procura igualar a oferta. Ou seja, até que um dos cinco decida que afinal vai partilhar casa, ou vai ficar uns tempos em casa dos pais.
O fenómeno contrário é um mercado em que apenas 4 pessoas estão à procura, e há 5 casas disponíveis. O senhorio que se vê com o apartamento desocupado vai descendo o preço ou melhorando as suas condições. Afinal, um apartamento vazio só lhe dá despesas. Eventualmente o mercado ajusta-se novamente. Alguém decide que tendo encontrado aquela renda prefere um apartamento em vez de um quarto. Ou decide sair de casa dos pais.
De uma forma simplificada, é isto que acontece todos os dias nos mercados de arrendamento. Quem tem apartamentos vazios tenta arrenda-los melhorando as condições que oferece. E quem não arranja onde morar vai aumentando ao orçamento disponível, procurando mais longe, ou arranjando alternativas (como partilhar casa).
Este artigo é parte de uma série. Parte dois aqui.