Parte 2 – Congelamento de rendas

Congelar rendas é regularmente descrito como um dos fenómenos económicos com resultados diametralmente opostos ao que se deseja. Provoca uma diminuição abrupta do investimento em construção e renovação de imóveis, o que leva a menos habitação disponível. Quem consegue arranjar um apartamento com renda controlada está a ser beneficiado. Mas a cada ano a flexibilidade do mercado é menor, o número de novas habitações inferior, e as condições das habitações existentes pior. De nada serve que as rendas sejam mais baixas se simplesmente não há oferta. Se uma família de 4, independentemente do seu poder económico, é forçada a viver num T1 por ausência de opções.

Esta é a segunda parte de uma série sobre políticas económicas de arrendamento. A primeira parte está aqui.

Agravando a situação, se a renda de um apartamento não pode ser superior a 300€, então o senhorio vai deixar as condições degradarem-se até que 300€ seja o seu valor justo. Enquanto o seu valor de mercado for mais do que os 300€, vai sempre existir alguém que o queira. Mesmo que pingue dentro de casa. Mesmo que não seja pintado há 20 anos. Ou que o aquecimento tenha deixado de funcionar. Num mercado livre, é muito comum um senhorio fazer manutenção entre inquilinos. Mas se com ou sem obras a renda for exatamente a mesma, quantos senhorios vão sequer pintar o apartamento? Assar Lindbeck, professor de economia na universidade de Estocolmo, descreve o controlo de rendas como a segunda forma mais eficaz de destruir uma cidade. Apenas um bombardeamento consegue fazer melhor. Em Portugal vivemos isso, e os congelamentos de rendas deixaram ao abandono os centros das nossas cidades.

Até às mudanças no mercado de arrendamento que se fizeram no início deste século, o centro do Porto estava em desertificação avançada. As habitações eram péssimas. O comércio estava todo a fechar (a culpa era atribuída aos shoppings). Era perigoso andar a pé à noite. Estas são as consequências inevitáveis, e apesar de já haver muita gente que não tem idade para se lembrar disto, somos muitos os que vivemos a reabilitação dos centros históricos onde agora toda a gente quer morar.

É então essencial respeitar o mercado livre, e saber regula-lo de forma cuidada. Num mercado livre só há duas formas de reduzir rendas – diminuir a procura ou aumentar a oferta. Para efeitos práticos diminuir a procura é normalmente indesejável. As cidades procuram ser um sítio agradável onde viver, o que por definição aumenta a procura. É o caso do Porto onde a comunidade de expatriados tem crescido muito rapidamente. É possível por vezes deslocalizar alguma procura, o que pode trazer benefícios. No fim de 2000, a mudança da Faculdade de Engenharia para a zona da Asprela removeu uma população de 7000 pessoas do centro histórico do Porto. As rendas no centro diminuíram e as do Polo Universitário aumentaram. Medidas que diminuam a fixação de expats, ou que reduzam o alojamento local terão sempre alguns resultados. Mas podem trazer também custos económicos notórios. O AL traz consigo um fluxo de turistas, que alimenta a atividade económica da cidade.

Para diminuir o custo da habitação, é normal conseguir melhores resultados influenciando a oferta. Um aumento de rendas leva normalmente a uma correção do mercado. O investimento cresce, o número de habitações construídas/recuperadas aumenta, e os preços voltam a diminuir. Mas em Portugal há grandes obstáculos a este fenómeno.

Na cidade do Porto, não há falta de imóveis. Se tem dúvidas abra o Google Maps no centro do Porto, entre no Street View e preste atenção aos prédios abandonados. Por exemplo, a Praça dos Poveiros, no coração do centro histórico. Quantos imóveis abandonados consegue contar?

Na próxima semana falaremos de soluções.